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貸款有那幾種型態選擇

English

 

 

貸款的形態
房屋貸款最常見有下列二種形態可以選擇。

固定利率的房屋貸款
這種貸款的方式也有各種不同的貸款計劃和方案。必須根據各人的財務條件,以及符合銀行的規定來做批審。 固定利率的方案從十年,十五年,二十年,三十年,四十年…等均有不同的方案可以選擇。

浮動利率的房貸
浮動利率的房貸一般的定義是利用 INDEX(經濟指數)+ MARGIN(利益點)來決定您的貸款利率。經濟指數,如用政府的債卷利率(TREASURY BILL)做標準或儲蓄成本利率(COST OF SAVING)或用 LIBOR,MTA,11th DISTRICT 做標準。一般的商業銀行大部份是用全國性的主要利率來做標準(PRIME RATE)
浮動利率房貸方案,五花八門在選擇那一種方案以前,必須以個人的條件仔細諮詢有經驗可靠的資深貸款人員來替您做規劃,譬如有部分浮動利率的房貸雖然可以讓您享受到短期非常低廉的分期付款的優惠,但因每個月貸款只付利息(或付更低利息) 因此而使得整個貸款總額反而增加。

房屋重新貸款
一般而言房屋重新貸款的目的就是要把現有比較高利息的房貸轉換為低利率,降低每個月的分期付款為目的。再則,為了整合現有的第一順位或第二順位的貸款,代替為單一的貸款額 重建信用或方便于每個月為單一付款的便利。另外房屋重新貸款,由於房屋價格的增值和提升,並可由重新貸款計劃中貸出部份增值的金額以作為其他方面的投資或運用。當然為了個人的條件及經濟需要由固定利率的專案改為浮動利率,或由浮動改為固定利率依個人的需要可以有所調整。總而言之,以取得比較低的利率為目的。

符合貸款的條件
個人信用的歷史及信用分數(FICO SCORE),扮演著重要的角色。一般而言,信用分數在720之間的貸款人可以很輕鬆的過關;而信用分數在620~680之間的貸款人則需提供收入證明等文件以取得貸款資格。當然,購屋的首期款,也是一個很重要的因素。首期款通常必需由相關的銀行或財務機構開立資金證明;而非美國的居民或公民並可以通過較高的首期款(如30%或更多)以取得房屋貸款;而收入的證明,一般上班族可以提供 W-2(工資報繳證明);個人作生意當老闆的人可以提供個人所得稅表來證明您的收入足夠負擔您所貸的款項的分期付款。

房屋貸款的過程
在買賣房屋的合約簽定後,買賣雙方根據購買合約的協定進入公證的程序(ESCROW)
1. 填寫貸款申請書表(LOAN APPLICATION)
2. 信用調查報告(CREDIT REPORT)
3. 房產估價報告(APPRISAL REPORT)
4. 首期款證明(SOURCE OF FUND)
5. 收入證明(INCOME VERIFICATION)
6. 預估費用(GOOD FAITH ESTIMATE)
7. 貸款利率,分期付款,貸款成本的報表(TRUTH-IN-LENDING DISCLOSURE STATEMENT)
8. 房屋保險(HOMEOWNER INSURANCE)
9. 房屋產權保險(TITLE INSURANCE)

以上所有的貸款程序及放款,文件步驟,產權的移轉…等,一切均在獨立的公證公司(ESCROW COMPANY)依循政府相關的作業規定加以整合協調下,最終以完成買賣交易(CLOSE ESCROW)。

  1. 房屋貸款的必要提示
    1. 個人信用報告是房貸者是否符合貸款資格及決定貸款利率高低的最重要因素之一。為了保持您個人的信用分數及歷史,如何保護及增長信用分數(FICO SCORE)甚為重要。筆著認為貸款人不妨從信用卡紀錄公司申要一份信用報告,利用這份個人信用報告配合貸款人的經濟條件及財務規劃,向專業的貸款貸款經紀公司諮詢及預先取得貸款資格(PREQUALIFIED)如此,既不會損失貸款人的信用分數又可以獲得有關要貸款方案的資訊以作為將來要正式作貸款的重要參考是明智之舉。

根據法律的規定,每年每人至少有一次可以向以下的信用紀錄公司核審您的信用紀錄及分數;它們是︰

  1. EquiFax
    www.equifax.com
    800-685-1111
    P.O. Box 740241,Atlanta, GA 30734

  2. Experian
    www.experian.com
    888-397-3742
    P.O. Box 949 Allen, TX 75013-0949

  3. Trans Union
    www.trw.com
    800-916-8800
    760 Sproul Road
    Springfield, PA 19064

這份信用報告除了作為房貸的預先的諮詢及認證以外,最重要是核審您的信用紀錄。如果發現任何問題或疏漏可以設法改正並即時避免您的身分被盜用及取得最新,最近的信用活動的資料。

  1. 為了拿到低利率,您必須符合資格及條件。不是如某些不實貸款廣告所言,而被誤導每個人都可以符合低利率的資格。

  2. 所謂無費用的貸款方案必需確認實際上是不是完全無任何費用
    (NO POINT,NO FEE)當然比價是很好的策略,但必需要注意的 是用〞蘋果比蘋果〞或〞橘子比橘子〞所以知人善任,可以找到一位誠實可靠又有專業知識的專員是對消費者(貸款人)最佳的保障。

  3.  一般貸款公司的廣告中說可以在7天內批准您的貸款基本上是對的,但必須一切貸款文件齊備,而且您是合格的申貸者。

  4. 〞Prepayment Penalty〞提前付清貸款餘額的罰金;這是非常重要!在您簽貸款文件以前詳細詢問經辦人員或公司,您的貸款方案中有無這個罰則。

  5. 因為房地產市場的不景氣使得低信用分數或信用有嚴重瑕疵的人受到房屋次級貸款銀行或財務機構(SUBPRIME LOAN)在申請貸款時嚴格的審核。所以萬不可輕信不誠實的貸款專員,因為要取得貸款的資格是有必需條件的。

  6. 美國政府對於住者有其屋,一圓美國夢的目標都有相關配合的政策及指標,協助貸款者來完成。如果您是首次購屋者,不妨先在您所居住得社區或您想買房子的城市詳細諮詢有無任何優惠和條件。如此不但在房價上(如果您的收入符合規定)可以得到優待,頭期款的優惠,甚至貸款的條件上皆會有意想不到的收穫。

  7. 〞鎖定利率〞房屋貸款經由所有文件整理申請到批准後,貸款人和有經驗的貸款專員在利率走低的趨勢時,可以當機立斷在低利率的時機鎖定利率。一般是30天。

房屋貸款看似簡單。其實是非常細緻的流程作業,而且每家不同的貸款機構或銀行,又提供多種的貸款方案,其中的規定或條文錯綜繁雜。因此如何尋找對自己最適合的貸款方案,至為重要。因為每個人財務需要,經濟條件,信用經歷,甚至關係到整盤的個人財務規劃都有所不同。除了貸款人本身必需諮詢有經驗的專業貸款人員之外,自己充實有關房貸的基本常識也非常重要。


 

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