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Pasadena, California 91103
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A.  地契與產權

地契(deed)是新屋主所擁有房產的證明,在經過許多購屋手續後所得到的法律文件,應靜下心來,仔細閱讀一下地契(產權証明)﹐並將其妥善保存。

房產地契 ,聽起來似乎是一份難懂的法律文件,其實上,最重要的資料只有下列三項而已

  1. 是房產賣主 (Grantor) 和買主 (Grantee) 的姓名、房產的詳細描述,以及房產權的轉移經過。
  2. 即是將地契確實送達買主手中,這道手續通常是在房產過戶時,在公証公司 (escrow 公司) 見證下,交由買主簽收。
  3. 地契的作用是買主對房產全部的擁有權, 如果一棟房產被數人所擁有,即可能有多份 (一份以上)的地契正本,每人都必須簽字,轉讓手續才算大功告成
    例如最常見的一種地契 (Deed) 是夫妻共同佔住權 (Tenants by the Entirety) ,意即房產平均屬於雙方,一方過世,則在世的另一方繼承全部產權。除非經由法院判決或當事人同意,夫妻一方不得剝奪對方的產權。

另外一種是合夥式佔住權 (Joint Tenancy with Right of Survivorship),與前述的夫妻共同佔住權類似,所有合夥人擁有同一房權,合夥人中如有人過世,其他人繼承其產權,不過不能像夫妻一樣,以共同佔住權的方式來擁有產權,只能從合夥人的名義,一起享用房產。

合夥房產還可以用共有佔住權 (Tenancy in Common) 的形式,來解釋各個合夥人對房產的權利。照此種規則組成的合夥關係,各個合夥人得以在毋須他人同意下,自行出售所擁有的股份或向銀行貸款,並可將股份傳給子孫或指定受益人。據在紐約市執業的律師英格爾指出,很少人會以此種形式來共同持有房產,不過,一些思想比較現代化的伴侶,為了分清楚「你的」和「我的」界線,就會使用此種規格來處理房產。

地契有兩大類。一類是在轉移產權時,原來的屋主向買主聲明,自己沒有做過任何損害產權的事。第二類是舊屋主不但表明自己的清白,還將以前所有的屋主亦包括在內,保證產權的完整;除非情況特殊,律師們通常不會讓客戶轉讓這一類的地契。其實,產權公司在房產轉移前,已做過全面調查,買主的權利均獲得適當的保障,上述的第一類地契應該是可以接受的。

新屋主在獲得地契後,必須向政府機關儘速登錄 (Record),以免有人在屋主不知情下,私自盜取房產的整個或部份產權。政府機關在收到地契資料後,首先檢視原來屋主是否在公證下簽字,接著會將之製成顯微照片,以供給社會大眾取閱。

雖然法律上並無規定地契一定得向政府登錄,但是如果不這樣做,後果正如前述的,產權極有可能遭到侵犯;比方說,前任屋主將已轉手他人的房產,再一次出售或向第三者抵押貸款,則新屋主會因別人向政府登錄自己的房產,而失去產權或成為貸款抵押品。

地契正本是證明房產產權的重要文件,不過,新屋主一旦向政府登錄後,對地契正本的依賴性就可降低。因為日後再出售或需要貸款時,買主或貸款機構只要參閱政府的公開紀錄,即可確認賣主或貸款申請人的產權地位。

話雖如此,屋主還是應該小心保存地契,因為既然是一份證明產權的文件,將來總是會有用到的地方,就算是放在保險箱裡亦不為過。
 

買屋要先了解產權
選對了符合自己的利益否則困擾很大!

華人移民美國購屋置產是頭等大事,但美國的法律與祖國大不相同所涉及的權益稍不慎能帶給你很大的困擾,因此在

購屋前就要想好了用那種產權方式擁有你的房產最符合自己的利益.目前在加州有8種擁有產權方式分個人擁有及共同擁有2種

1. 個人擁有權(Sole Ownership)
是指在法律上未婚男士或女士或已離婚男士或女士或雖然已婚男士或女士﹐希望以個人名義擁有產權時﹐其配偶必須簽署權益書或其他書面文件﹐聲明同意﹐放棄一切
房地產有關的權利產權及利益。

2. 共有擁有權(Co-Ownership)又分下列幾項
(a) 夫妻共有產權制(Community Property )丈夫及妻子共同或個別在婚姻期間購置的財產﹐除非有特別聲明﹐凡產權之轉讓時﹐皆假定為夫妻共有財產。在夫妻共有財產法規下夫妻各自擁有支配一半財產的權利。
(b) 聯合擁有權利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均擁有﹔產權可由單一遺囑或轉讓所造成﹔而遺囑中必須講明產權轉讓是以 “聯合均有” 方式登記﹐這最大特點是生還者的繼承權。有其一人死亡後﹐房地產可立即置於其他共有者名下。所以以聯合擁有產權登記的房地產無須受到遺囑的支配,華人喜歡三朋五友共同投資旅館酒店公寓或商場,但在產權上如選擇聯合擁有權利制,如有人不幸發生車禍死亡他的產權便自動併入其他人手中,未亡人是拿不到一毛錢的此點不可不慎.
(c) 共有權制(Tenancy in Common );在共有權之下各自擁有其不可分割的個人利益,但與聯合擁有權利制不同是各人的利益可以有不同比例,沒有生還者的繼承權﹐每一共有人擁有其個人的一份利益﹐而在這共有人死亡後﹐利益可置於其繼承人名下。
(d) 信託制(Trust)加州房地產的產權可以信託方式來實現。信託機構特有房地產法律上及產業等值上的產權﹐而受託人則代理託付人及受益人持有產權﹐託付人及受益人仍保留房地產的權利及責任。目前許多夫妻或公司為了遺產問題將產業交付信託處理.
(e) 夫妻共有財產制未亡人權益(Community Property with Right of Survivorship)此為最新實行的一種產權。在夫妻共有財產中丈夫或妻子在轉讓文件中特別聲明未亡人的權益﹐並由受益人以書面簽名同意配偶身亡時將自動轉換為與聯合均有權制的相同執行程序。
要決定哪一種產權擁有方式最適合您﹐以及如何登記房地產產權﹐應根據您的個人情況詢問律師、會計師。

B.  在房屋產權上轉給子女很不明智,麻煩多!

很多華人在年老時,將房屋的產權加上子女的名字,甚至一些老人將整間房屋的產權轉給子女有那些缺點:

  1. 首先,把子女名字加在房屋產權內,是一種贈與,稅例上是規定要為物業先估值,然後在超出一萬二千元(每一年的贈與額)之外,在年終報稅時,以709表格通知稅局,將來可用來減低個人遺產免稅額,這樣做就不必給贈與稅。

  2. 除了考慮稅例外,加上其他人名字在屋契上,將來要出售該物業時,必須獲得其他人同意。如果子女將來出現婚姻問題,可能令大家產生很多問題,至於子女不孝順,他們有權要求你搬出。

  3. 另一稅務上的缺點是,做贈與時,必須將該部份成本,轉給子女,不像以遺產交給他們時,成本是可提升到市值,令他們可以省卻部份增值稅。除非有特別理由,否則勿隨便加子女名字在屋契上,而應在遺囑或生前信託內,指定他們作繼承人,到將來百年歸老後才交給他們。

  4. 送屋給子女的稅務問題一些年事已高的父母,想方便子女將來繼承自己的物業,就在生前將子女的名字加在屋契上,甚至將產權完全轉給子女。有些老人採用這種做法,是為了使用白卡(Medi-Cal)的長期護理福利。

  5. 除了一些類似的特殊情況外,通常在生前將房地產的部份或全部贈給子女,在稅務上都沒有利益。原因是當大家將產權贈出時,是將原來的成本價,都一併轉給子女,通常父母以前所購買的產業,其成本價格都較低;因此,當其子女將來賣出物業時,可能需要付出龐大的資金增值稅,如果是出租產業而不是主要的居所,則全部的資金增值都要付稅。

  6. 但如果父母繼續擁有產權,將來通過遺產方式把物業交給子女繼承,子女所持有的物業成本價格,就不是父母昔日購買時的成本價,而是當時的市值;將來他們出售這些物業時,就可以避免或減低資金增值稅。

  7. 贈予房地產會令屋價重估嗎?很多中國人因為各種理由,在自己的物業上增加或減除其他人的名字。例如,父母將子女的名字加在屋契上,或兄弟姊妹當初聯名買房子,其中一位後來要求除名或加上其他人的名字,這些增加或減除名字的行動,都涉及贈與稅例。至於物業稅方面,贈予房地產而令到屋契上業主的名稱更改,會否引致政府重估房屋價值,而令物業稅增加呢?

  8. 除此之外,將物業贈與給親友,都是引致物業價值重估。除非物業本身是以共同擁有(Joint Tenancy)的方式,由兩個或以上的人共同擁有,而在贈與行為之後,原來共同擁有的業主之中,至少有一個人繼續擁有的時候,那就可能不需要重估了。

父母子女產權轉移的優惠加州第十三號法案規定,政府每年對房屋價值的評估中,有關增值部份是不能超過百分之二,所以每年物業稅上升的金額相當有限;但房屋一旦出現買賣轉手情況,房屋的估值便需重新訂定,即不受第十三號提案限制。
一九八六年,加州通過了一項第五十八號法案,規定位於加州的房地產,在父母及子女間作產權轉移時,可以避免重新估值。一九九六年另外一項稱為一九三提案,讓祖父母及孫兒之間的產權轉移,亦避免了重新估價。這兩項法案不但包括自住房屋,非自住房屋(如出租物業)的轉移,甚至遺產承受,都可能避免重新估值,而獲得產業的一方,是不用居住在有關物業內。

父母子女間自住房屋的產權轉移,是沒有價值上限;至於非自住房屋,則有每人一百萬元的上限,夫婦兩人合共二百萬元。有關計算方法是累積,即夫婦轉移二百萬元出租物業給子女後,就不能再享受此項優惠。

這項免重估價值優惠並非自動享有,而是要向縣估值處(Assessor's Office)提出申請,有關申請將受到時間限制,就是在產業轉移或持有人逝世三年內提出申請,並且在物業再轉移或出售前提出申請。

夫婦持有產權的新方式在加州居住的夫婦,他們所擁有的物業,如果沒有採用生前信託(Living Trust),則擁有產權的方式,一般分為Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是兩個人共同擁有,優點是有自動繼承權,無需經由法庭認證,而缺點是祇有死者的一半才可以獲得成本提升至市值。而Community Property則剛好相反,好處是獲得全部成本提升至市值,缺點是要經過法庭認證手續。

二零零一年七月一日開始,加州批準了一項新的夫婦擁有產權方式,叫做Community Property With Right of Survivorship,是將Joint Tenancy及Community Property兩者的好處放在一起。這種方式可以有自動繼承權,所以無需通過認證,但又可以獲得百分之一百的成本提升至市值。所以日後夫婦的產業,若未有做生前信託,就應用此方式來擁有產權。至於現有產權應否作出更改?事實又未必需要,尤其是當有關物業是自住樓宇,就未必需要百分之一百成本提升至市值;但如果投資物業,就應考慮轉換擁有產權方式,而在轉換前,大家應先與會計師商議。

需要辦理HOMESTEAD手續嗎?

通常當大家買了一間房屋後,都會收到一兩封好像是政府發出的信件,有時更會將大家屋契的副本附在信件上,信內指出會為大家辦理一種手續,稱為 Homestead Declaration,來保存該房屋的淨值,以防將來被人追債時,該房屋至少有五萬美元的淨值是不會被債主取走,而已婚夫婦則有七萬五千美元的保障,至於六十五歲以上、或有殘障人士,則有十萬美元保障。要做這種手續,對方是要收取數十美元的費用。

究竟屋主有否需要做這種 Homestead Declaration?  Homestead確是法律上給予業主的一種保障,除非屋主欠房屋貸款銀行的債務、或欠政府稅金、或欠子女供養費(Child Support);否則,其他債主若要取去屋主的房屋,Homestead保障條例就可以予屋主五萬至十萬美元保障。

但Homestead 保障是無需預先申請或登記,將來一旦有需要時才辦理,也不會太遲,因為這項保障是不會失去的。因此,當大家收到這類信件,不論它如何像是政府的公函,其實都是一些私人公司想賺取大家數十美元的費用,為大家做了這份文件及作出登記;一般情況中,大家是無需理會這類廣告信。

強迫共同業主出賣物業如果大家與其他人共同擁有地產物業,而將來彼此關係萬一出現破裂時,可能會有一些最初並未意料到的問題出現。例如,其中一位業主,可以不作聲,也不需要其他業主同意的情況中,將其個人的一份產權,轉讓給其他人。即使夫婦用共同擁有形式(Joint Tenancy),所擁有的物業,也可能其中一個配偶,自己做一份Quit-Claim Deed,而單方面將共同擁有權改為其他方式擁有;例如Tenancy-In-Common,就會令將來承繼遺產時,產生不可預見的問題。

此外,尚有一種情況,是最近一位朋友所面對的事情,他與一位朋友合夥投資在一座物業,後來雙方關係破裂,這位朋友要求將物業出售,讓他可以取回當初投入的資金,但對方予以拒絕。

在此情況中,是相當棘手的,如果雙方沒法達成協議,就應該找律師做一個強逼拆夥的訴訟(Partition Lawsuit),由法庭下令去出售物業。因此,大家使用共同擁有形式,來與其他人,特別是非配偶合資投資地產物業,都要預先考慮清楚。

物業產權資料可保密嗎?大家對於私隱權(Privacy Right)可能相當重視,因為擔心不法分子取得個人資料而犯法。不過,一些在政府部門的檔案紀錄或資料,是作為公眾資料,根本無法保 密。

加州是一個所謂紀錄公開(open records)的州,包括出生、婚姻、死亡、房屋轉讓、房屋貸款、抵押、產權;甚至房屋本身的資料,包括地址、政府估值、物業稅、以及過去交易紀錄等,除了少數特殊情況外,大多數是公開的,任何人都可以去有關部門查詢。

在汽車局(DMV)的私人資料有否保密呢?原則上,DMV是不會隨便將大家的個人資料公開。在一九八九年,曾經有一名男子,在DMV取得一位女影星的個人資料,結果發生了兇殺案。後來,國會立例管制DMV,不過在某一些情況中,DMV依然可以公開大家的個人資料,給予其他政府機構、甚至私人商業機構,包括銀行、保險公司、律師等。

事實上,即使是個人,都有可能申請查閱大家的個人資料,不過,DMV要事先通知大家,讓大家有十日時間來反對將資料公開,但最後決定權仍然在DMV手中。

QUIT CLAIM產生的後遺症有些朋友與其他人共同擁有物業,之後因為各種原因,其中一位業主決定除名,通常都是做一張放棄產權契約(Quit Claim Deed),然後在縣政府做登記手續。
最近遇到一個實例,是除名之後發生的問題。甲乙二人本來是好朋友,一起聯名買了一個物業,後來他們關係破裂,乙就使用一張放棄產權契約來除名。過了數個月之後,甲決定到銀行辦理重貸手續,產權公司(Title Company)在發出產權保險之前,要求乙簽署一分文件,證明他真是在自願及理性的情況下,放棄產權。

由於甲乙關係已經破裂,所以乙不肯合作,令甲辦理重貸時出現問題。原來產權公司為了保障自己,在產權曾經有過修改的情況之下,都是會採取措施,來確定產權並沒有任何的爭議,或不清楚的可能,然後才會發出產權保險。所以要辦理放棄產權契約,如果放棄產權的一方,將來是會搬到國外居住,或者是有任何將來不合作的可能性,都應該考慮找律師辦理除名手續,或在除名的時候,同時進行重貸手續,以免日後出現上述的情況。

會被人合法的侵佔物業嗎?美國是著重保障私人產權的國家,但大家的物業會否被其他人合法的侵佔呢?在加州有兩個情況,會令大家的物業被人合法的侵佔。

第一個方法是Prescriptive Easement,就是當物業持有者尚未進行授權,該物業已被其他人長期使用,而物業持有人卻在知道的情況中,仍容許對方繼續使用,則五年後,對方便有權永久使用下去。

第二個方法稱為Adverse Possession,對方不但合法地取得使用權,甚至連產權也可以一併取去;情況就是物業未經授權,已被人長期佔用,對方甚至為該物業交付物業稅。這樣,五年過後,該物業的產權就會歸於對方。

例如,當你的鄰居未獲同意,便使你後園的部份地方,而你未加以理會,五年以後,該塊土地就可能成為鄰居所擁有。

這兩種方法,都會令大家的物業產權出現糾紛,將來賣屋時出現麻煩。所以,一旦發現被人佔領物業時,必須加以阻止,千萬勿置之不理。一些私立大學擁有很多空置土地及道路,每過一段時間,他們就會把有關土地及道路封閉,然後拍照存檔,來避免被人侵佔物業權。

C.  美國房地產產權的持有方式

美國房地產產權的持有方式

  共同持有物業全
(Tenancy in Common)
聯合持有物業權
(Joint Tenancy)
夫妻共有財
(Community Property)
--夫妻共有財產--
配偶繼承取得權
(Community Property with Right of Survivorship)
持有者 可為任何人數(可以是夫妻) 可為任何人數(可以是夫妻) 僅限夫妻 僅限夫妻
分配方式 所有權利益可分為任何均等或不均等份數 所有權利益必須平均分配 持有權和管理利益必須平均分配 持有權和管理利益必須均等
產權 每一位物業持有人對未分割的利益有獨立的法定產權 必須有統一的產權和時間(訂立在同一文件裡) 產權共同持有. 各自的利益是分開的, 但管理是統一的 產權共同持有. 利益是個別的, 但管理是統一的. 產權上必須明確注明是夫妻共有財產配偶繼承取得權
持有方式 均等持有權 均等持有權 共同持有人享有均等的管理和控制權 共同持有人享有均等的管理和控制權
轉讓 共同業主可各自轉讓自己持有的產權 如持有人之一獨自轉讓其產權, 則聯合持有方式便告結束 不動產轉讓需要配偶的書面同意, 除非一方死亡,否則, 個別利益不得轉讓 不動產轉讓需要配偶的書面同意, 除非一方死亡, 否則, 個別利益不得轉讓
購買人的身分 購買人成為物業共同持有人之一 購買人成為物業共同持有人之一 購買人可在有書面同意或夫妻一致同意時取得夫妻共有財產 購買人可在有書面同意或夫妻一致同意時取得夫妻共有財產
亡故 共同持有人亡故時產權按遺囑轉移給繼承人或受益人, 無配偶繼承取得權 聯合持有人亡故時, 其利益終止, 且不得按遺囑處分. 繼承人將持有該物業.聯合持有人亡故由死亡證書確認 配偶之一亡故時50%可按遺囑轉移給受遺贈人或由配偶繼承 配偶之一亡故時, 其利益結束, 且不得按能透過遺囑處分. 其配偶擁有100%所有權.配偶之亡故由死亡證書確認
繼承人的身分 受遺贈人或繼承人成為共同持有人 最後一名存活者持有100%產權 如經由遺囑轉移共同持有將存在於受遺贈人和繼承人之間 購買人僅可購買夫妻共有財產的全部產權 不得購買部分產權
債權人的權力 共持有人之利益可依其債權人之意簽名出售. 債權人成為共同持有人之一 聯合持有人之利益可依其債權人之意簽名出售. 聯合持有的形式便告結束, 債權人成為共同持有人之一 夫妻任何一方在婚後以及在1975年一月一日前或後的契約由夫妻共有財產負擔. 共同持有人的利益不得分別出售, 物業可整個簽名出售以償還債務 夫妻任何一方在婚後以及在1975年一月一日前或後的契約由夫妻共由財產負擔. 共同持有人的利益不的分別出售, 物業可整個簽名出售以償還債務
產權推定 除夫妻購買外, 在有疑問的情況下受歡迎 必須明確寫出不受認同 法律推定婚後購買的物業屬夫妻共有財產 2001年七月一日起, 不在使用產權推斷. 法規規定屋契上必須注明[夫妻共有財產配偶繼承人取得權]

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