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購屋貸款常見問題

English


房屋貸款是以自己的住宅為抵押的長期貸款. 通常來說, 房屋貸款是用於購屋時做抵押的, 但有時亦可以房屋淨值的部份來做抵押, 以第二貸款的方式借款來做房屋整修或購買其他的物品 (如汽車或船). 房屋貸款計劃可以以不同的還款期限及固定或浮動利率來做區別.

傳統的房屋貸款

通常政府對於傳統的房屋貸款是沒有擔保或補助的. 大部份的貸款銀行會要求至少相當於住宅購買價格20%的頭期款, 但有時如果貸款人購買私人房屋貸款保險, 則銀行可以把頭期款的要求減少. 私人房屋貸款保險為貸款銀行提供保護, 防止屋主無法償還房屋貸款.

傳統的房屋貸款大多是分期付款.通過每月付款的方式來逐步償還房屋貸款的本金和利息

房屋貸款的計劃可以以不同的還款期限及固定或浮動利率來做區別. 大部份可分為15 年或30年償還固定或浮動利率. 一般而言, 房屋貸款會要求每月償還本金和利息,
有些則有提供雙週還款計劃. 如果購屋者可以負擔較高的每月還款額, 則選擇15年還款計劃會優於30年還款計劃. 原因是15年的利率會低於30年利率, 而且購屋者可以用較快的速度償還本金而少付多餘的利息

30年固定利率房屋貸款

購屋者用每月固定的分期付款方式共360期(月)來償還所欠的本金及利息.

15年固定利率房屋貸款

購屋者用每月固定的分期付款方式共180期(月)來償還所欠的本金及利息. 通常來說, 15年貸款計劃的每月分期還款額會比30年貸款計劃高出許多.但購屋者不但可以較短時間付清貸款且省下許多的利息支出. 例如 $100,000的貸款, 利率是7.25%, 30年付款每月需付$682 , 15年付款每月需付$913. 但購屋者可以省下數千元如果選擇15年付款方式. 且15年固定利率房屋貸款利率會比30年固定利率房屋貸款利率較低一些.

浮動利率房屋貸款 (ARM)

不同於固定利率的計劃, 浮動利率房屋貸款的利息定期會和另一種金融指數(Index)變化而上下調整, 如國庫劵指數 (T-Bill),因而使每月的還款額不同.
由於ARM提供較低的初期利率, 最初的每月還款額也較固定利率房屋貸款計劃低, 因此購屋者有可能取得較大房屋貸款的資格. 當然, 如果利率下降, 每月還款額也會減少.反之而然, 如果利率上升, 每月還款額也會增加.就像是交換利益一般. 用較低的浮動利率來交換利率可能上升的風險

選擇浮動利率房屋貸款時的考量

  1. 購屋者的收入在未來是否會提高來足以支付利息升高時所帶來的較高付款額?
  2. 近期內, 購屋者是否會負債其他大額的商品呢? (如汽車或學生貸款)
  3. 購屋者預期在新住宅住多少年?
  4. 在利率不上升的時候, 你可以增加的每月付款金額嗎?
  5. 你的貸款利率是跟那一種的指數來做調整呢? 你可以找出過去10年的歷史資料來得知指數變化的程度
  6. 你的貸款利率是何時調整一次呢? 一年或三年? 時間越長, 你越可以計劃你未來的支出.
  7. 你初期的利率是為何? 當利率第一次調整後你的每月付款額會增加嗎?
  8. 你的貸款利率的差價(Margin)為何?ARM利率的計算方式是在規定的金融指數(Index)上增加差價 (Index + Margin).如金融指數為6%,差價為2%,則你的利率為8%.
  9. 你的ARM利率在一階段內的調整幅度為何?找出你的貸款利率可能在短期間升高最大的幅度而做最壞的打算
  10. 你的ARM會有負的分期攤銷可能性嗎?(當此情況發生時, 你所付的金額不足以支付所有的本金和利息而使你所欠的本金增加)
  11. 你的貸款是否有轉換固定利率的選擇呢?如果有, 是否有其他的費用呢?
  12. 如果你提早還清貸款或賣屋的話, 你的貸款是否有罰款呢?

其他類別的貸款

  1. “汽球”式貸款是屬於一種不完全分攤的貸款方案. 換句話說, 在一定期間內所付的本金及利息不會將所欠的貸款付清. 有些“汽球”式貸款會以30年的方式做分攤, 但會在5或7年時到期, 並於到期日將餘下的龐大本金一次過付清.
    有些銀行則會根據貸款人的付款記錄好壞來決定是否願意繼續續約; 有些貸款方案會以所欠的本金以固定或浮動利率(根據條款不同)每月分攤的方式償還.
  2. 雙週付款貸款提供了一種更快付清貸款的方式. 在此計劃, 貸款人每二星期付款一次取代原本的每月付款, 因為一年有26次雙週, 等於貸款人一年付了13次.貸款人可以把原本30年才付清的貸款提前至22年左右付清. 為了減少文書作業上的麻煩,銀行大多會直接從貸款人的銀行賬戶直接扣繳每兩週的付款額. 此計劃大多適用於30或15年的貸款.

  3. 有些建商會提供優惠的條件(補助), 將購買者的貸款利率在頭一至三年壓低,使購屋者較易符合貸款銀行的要求. 而貸款銀行也可以保持應有的利潤. 共有淨值貸款把購屋視為一種投資, 可分為居住人及投資人. 投資人則提供頭款或 每月付款額(或兩者)來購買房屋而擁有部份的房屋產權. 而在出售房屋時, 所獲得的利潤扣除所有的貸款及費用來比例分配. 居住人及投資人兩者可能有稅法上的優惠但金額可能要根據所訂的協議而定. 許多貸款銀行限定此種方案只適用於家庭成員中.
    聯邦住宅管理局貸款

  4. 聯邦住宅管理局(FHA)保險的貸款要求購買者的頭款可低至3%. 最常見則是FHA 203(b)方案對1至4單位房屋的頭款補助計劃.而貸款金額根據不同地區的中間房價從$67,500到 $152,362 不等.  一般提供住宅貸款的銀行多會提供FHA貸款. 貸款人可以跟你的貸款經紀詢問更多的詳情.

  5. 退伍軍人管理局貸款 VA 擔保的貸款要求很少或不需要頭期款. 但僅僅向合格的軍人提供. 貸款人需要從退伍軍人管理局獲得一份資格證書方可.

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